目前，房价问题已成为社会的热点话题，从中央到地方政府再到各阶层百姓，无不时刻关注房价的变动。为了解当前我市房价走势和商品房销售情况，国家统计局茂名调查队近期走访了市房管部门和部分房地产企业，并随机抽取购房者和地产中介进行调查发现，在银行收紧房贷及商品房的加速供应等因素影响下，市场观望情绪进一步加重，成交均价有所下降，楼市成交量一路下行。

　　据对茂名市商品房销售情况调查显示，2014年6月，茂名市(城区，下同)商品房销售平均价格为6474元/平方米，较去年同期相比，上涨7.5%，涨幅比5月缩小9.9个百分点。但是，在市场整体持续乏力的背景下，今年二季度以来，开发商纷纷打出“优惠牌”，不少项目特别是郊区盘启动“以价换量”的销售模式。5-6月份，全市房地产销售环比价格已连续分别下降2.8%、2.2%，被业内人士形容为：“红五月”楼市销售旺季不旺。

　　从户型面积看，销售量最大的中户型商品房销售价格跌幅最大，其中80-120平方米商品房销售均价环比下降10.7%，环比跌幅最大，高出160平方米以上大户型商品房7.9个百分点;120-160平方米商品房销售均价环比下降7.8%，高出160平方米以上大户型商品房5.0个百分点。小户型商品房销售价格反而涨势明显，80平方米以上商品房销售价格环比上涨8.3%。

　　● 开发商主动推盘，购房者持币观望

　　开发商打出的优惠政策并没有吸引过多的购房者，截至7月20日，茂名本月商品住宅仅成交了10761平方米，按照目前的日均成交推算，7月茂名商品住宅的成交量将在16700平方米左右，与去年同期的45323平方米相比，大幅下降63.15%，依然是一个较低的水平。从成交套数来看，截至7月20日，茂名共成交商品住宅累计1439套，与去年同期3866套相比，减少2427套，日均成交仅7.2套，同比大幅下降37.25%。

　　与此形成鲜明对比的是，茂名商品房供应量一路维持高位。截止7月20日，茂名市城区可售商品住宅6565套，成交79套，占比仅为0.01%，多数购房者因为自住房供应增加，观望情绪愈加浓郁，成交量比去年同期有较大幅度下降。调查中高达86.7%的购房者表示会持观望态度，谨慎入市。“本来想着房价肯定越来越高，越早买越好，但现在我也说不准了。”刚毕业一年的陈先生本来准备就业就买房，不过现在也打算看看形势再说。“我一个同事买房刚半年，房价就跌了几万元，要是我肯定后悔死了。”

　　● 成交继续僵持，库存仍在不断攀升

　　截至7月20日，茂名可售商品住宅的库存已经达到10.42万平方米。为完成年度任务，很多房企选择在5、6月增加开盘量，部分项目推盘力度开始加大，但市场成交的反弹并没有预期大，月度新增供应量大于成交量，所以导致总体库存出现了小幅上升。调查中，74.3%的地产中介认为：“当前房价处于‘稳定止涨’阶段”。随着库存的不断挤压，开发商出货的压力也将越来越大。

　　● 开发商资金紧张，急需资金回笼

　　房地产开发是一个资金密集型行业，国有商业银行融资是房地产融资的一个主要渠道，其他融资渠道如房地产信托融资、私募股权融资以及民间借贷融资等成本很高。由于销售回款和开发贷款仍是开发商最主要的资金来源，银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款，对部分开发商的资金链产生极大影响。房地产开发商不得不通过大幅减价来促进销售，从而改善现金流。调查中，一些郊区地带已经出现了价格打9折、8折，甚至7折的楼盘。有的郊区房地产企业甚至为改善现金流，不得不以年利率15%的高成本进行民间借贷融资。因开发商资金紧张，不得不采取的这些措施，一定程度带动了新建商品住宅环比销售价格的回落。

　　● 旺季转淡原因：供过于求

　　宏观调控政策不断收紧是市场变化的主要诱因。由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率，人民币汇率的大幅波动，加大了房地产市场周期性和趋势性调整的压力，银行一手房放贷、二手房转按揭钱款放款时间拉长等调控政策进一步弱化了房地产的投资功能，强调了居住功能，改变多数人买房不担心空置的盲从行为，房地产的投资属性慢慢减弱。在房价不确定因素影响下，原先囤积房屋较多的投资者开始抛售房产，一些房地产开发企业去库存压力大，降价促销以回笼资金，促使房价出现“阴跌”。

　　供过于求是房价下跌的主要原因。近几年，房价大涨产生的财富效应极大的刺激了房地产投资，前期供应量过大，房价过快上涨等市场本身风险因素导致本轮市场转冷。数据显示，2013年，我市新开工房屋施工面积高出当年住房销售面积的比率3.5倍，同时，随着经济增长方式的转变，房地产开发建设开始变得缓慢。从投资规模看，2013年全市房地产开发投资总额77.4亿元，增长4.6%，增速比2012年回落31.5个百分点;从施工规模看，房屋施工面积1028.1万平方米，增长12.5%，比2012年回落0.8个百分点。新开工房屋施工面积345.6万平方米，下降8.4%。部分县(市、区)房地产开发建设的投资完成额、施工面积和新开工面积三个指标增速降幅明显，房地产开发建设整体不快。

　　刚性需求减弱是房价下降推动力。房价之所以上涨，首先得益于旺盛的购房需求，特别是以首次置业和改善性换房为主的刚性需求。以新建商品房市场为例，2014年上半年中户型房源为市场成交主力，其中面积在80-160平方米中户型房源成交套数最多，占比43.7%，80平方米及以下小户型房源成交套数次之，占比35.9%，160平方米以上大户型房源成交套数最少，占比20.4%。对购房者的抽样调查显示，33%预期房价有下调空间，28%认为房价基本稳定，25%认为未来房价微涨。面对调控政策频出，楼市低迷，购房者观望情绪加剧。与此同时，保障性住房的入市，也将需求挤出。2013年全市新开工建设保障性住房2303套，基本完成保障性住房2453套的计划任务，2014年全市再新开工19个保障性安居工程项目，将再增近2000多套保障性住房。保障性住房的有效供给，分流了商品房市场的一部分刚性需求。（吴冼慧 邹慧）